ADI TALIA

Voordat je je huis te koop aanbiedt, is het als eigenaar verplicht om een energieprestatiecertificaat (EPC) te hebben. Dit certificaat geeft de energiezuinigheid van je woning weer met een score. Hoe lager de score, hoe energiezuiniger de woning. Deze score moet ook vermeld worden in je verkoopadvertenties.

Het EPC geeft de toekomstige koper inzicht in de energiezuinigheid en duurzaamheid van je huis of appartement. Een goede EPC-score kan de waarde van je woning aanzienlijk verhogen. Het certificaat is 10 jaar geldig,

Wanneer is een EPC niet verplicht?

Verkoop je je woning onderhands aan een kennis of familielid zonder enige vorm van schriftelijke publiciteit (geen online of offline advertenties, geen 'te koop' bord, geen sociale media)? Dan is een EPC wettelijk niet verplicht. Deze uitzondering wordt streng gecontroleerd door de wet en de notaris.

Toekomst

Vanaf 1 mei 2025: Bij overdracht van een appartement gebouwd vóór 2001 is een EPC voor de gemeenschappelijke delen verplicht.

Vanaf 31 december 2032: Een EPC is verplicht voor elke eigenaar van een pand gebouwd vóór 2001, ongeacht verkoop of overdracht.

Vanaf 31 december 2036: Elke eigenaar van een appartement met mede-eigendom gebouwd vóór 2001 moet een EPC voor de gemeenschappelijke delen hebben.

Werkwijze van Adi Talia

Wij zijn een energiedeskundige type A: Alleen erkende energie-experts mogen een EPC-keuring uitvoeren. Contacteer ons voor een afspraak.

Verzamel bewijsstukken: Verzamel facturen van isolatie, renovatiewerken, etc. Deze documenten helpen ons om een nauwkeurig EPC op te stellen.

De afspraak: We komen  langs om de EPC-score van je woning te bepalen, rekening houdend met de verwarmingsinstallatie, isolatiematerialen, zonnepanelen, etc.

Verbeter de EPC-score (optioneel): Als de score lager is dan verwacht, kun je energiebesparende maatregelen treffen en een nieuwe keuring laten uitvoeren voor een betere score.

Een nieuw EPC-certificaat is 10 jaar geldig. Bij hoogrisico-asbesttoepassingen wordt deze periode verkort tot 5 jaar. Na energiebesparende maatregelen is het slim om een nieuwe EPC-keuring te laten doen, omdat het oude certificaat niet meer up-to-date  is.

Tijdens de keuring kijken we onder andere naar het bouwjaar, type woning, verwarmings- en warmwaterinstallaties, isolatiematerialen en eventuele zonnepanelen. Hoe lager de energiescore en hoe groener het energielabel (A+ tot F), hoe beter. Goede EPC-waardes zijn A voor appartementen, B voor rijwoningen en C voor open bebouwing.

Opgelet:

Verkoop je toch een woning zonder geldig EPC, dan riskeer je een boete van 500 tot 5000 euro en kun je een melding krijgen bij de Vlaamse overheid.

Bij de verkoop van een woning is een keuringsattest van de elektrische installatie van groot belang voor de koper. Dit attest geeft duidelijkheid over de staat van de elektriciteit en kan zowel positief als negatief zijn. Zonder dit document kan de verkoop niet doorgaan.Dit geeft de koper zekerheid over de veiligheid van de woning.

Volgens de wet moet de elektrische installatie gekeurd zijn, maar niet noodzakelijk goedgekeurd; het attest dient vooral als informatief document voor de koper. Hierdoor is het mogelijk een woning te verkopen zonder goedgekeurde elektrische installatie.

Is de afgekeurde installatie van na 1981, dan geldt deze als een ‘nieuwe installatie’. De koper moet binnen 12 maanden na de notariële akte de installatie aanpassen en laten herkeuren door hetzelfde keuringsbedrijf. Zelfs als de woning niet verkocht wordt, moet de herkeuring binnen 12 maanden plaatsvinden. Voor installaties van voor 1981, de ‘oude installaties’, is er 18 maanden de tijd voor aanpassing en herkeuring. 

Een positief keuringsattest is 25 jaar geldig, behalve in uitzonderlijke gevallen (zoals studentenkoten).

Als eigenaar van een woning ben je verplicht om de verwarmingsinstallatie jaarlijks (bij stookolie) of tweejaarlijks (bij gas) te laten onderhouden door een erkend technicus, geregistreerd bij de Vlaamse overheid. Een nieuwe of gewijzigde verwarmingsinstallatie moet voor ingebruikname ook worden gekeurd. Deze documenten moet je bij de verkoop van je woning kunnen voorleggen, maar een extra keuringsattest is niet wettelijk verplicht.

De technicus controleert tijdens het onderhoud of de installatie goed en veilig werkt en of er geen gezondheidsrisico’s, zoals CO-vergiftiging, zijn. Hij stelt het stooktoestel goed af en controleert of de verbranding milieuvriendelijk en energiezuinig gebeurt, zodat je kunt besparen op je energiefactuur. Na de keuring krijg je een keuringsrapport, waarin staat of het centrale stooktoestel in gebruik mag worden genomen. Dit rapport bevat een verslag van de keuring en een verbrandingsattest, met de naam, het erkenningsnummer en de handtekening van de erkende technicus.

Bij verhuur moet de eigenaar (verhuurder) altijd een kopie van het keuringsrapport aan de huurder geven. Voor de installatie van een cv-ketel op gas of stookolie, en voor herstellingen of wijzigingen aan het hydraulisch circuit, zoals het bijplaatsen van een radiator, is geen erkenning vereist. Een erkend technicus moet de cv-ketel echter wel keuren voor de eerste ingebruikname en bij wijzigingen aan het verbrandingsgedeelte om de goede en veilige werking te evalueren, net zoals bij periodiek onderhoud.

Als je huis wordt verwarmd met mazout, moet de stookolietank voldoen aan de wettelijke bepalingen om bodemverontreiniging te voorkomen. Na controle van een bovengrondse of ondergrondse tank ontvang je een certificaat en wordt de tank gemarkeerd. Dit certificaat moet je bij de verkoop kunnen voorleggen.

Gebruik je momenteel of gebruikte je vroeger mazout voor de verwarming? Dan moet de stookolietank wettelijk in orde zijn om bodemverontreiniging te voorkomen. Na onze controle krijg je een certificaat en wordt de tank gemarkeerd. Bij verkoop leg je dit certificaat voor.

Elke stookolietank wordt voor de eerste ingebruikname gekeurd door een erkende technicus. Een afgekeurd wordt, moet altijd leeggemaakt worden en soms ook verwijderd worden. 

Als je niet zeker weet hoe het zit met die oude stookolietank in je achtertuin en geen keuringsattest hebt bij de verkoop, kun je de tank alsnog laten keuren. Je kunt ook je pand verkopen met de niet-gekeurde tank, maar dan is de koper verplicht de tank te laten (her)keuren na ondertekening van de verkoopsakte. Informeer de koper altijd zo volledig mogelijk over de situatie en de staat van de stookolietank.

Een afgekeurde tank herken je aan een oranje dop of kenplaat, of een rode dop als er kans is op bodemverontreiniging. Om problemen te vermijden, is het aanbevolen om een geldig keuringsattest te hebben bij de verkoop van je huis. Zo voldoe je aan de regelgeving van het Vlaams Reglement Milieuvergunningen (VLAREM).

Soorten tanks en certificaten

• Actieve tank: De tank is nog in gebruik. Je moet een attest voorleggen met een verklaring van gebruik. Deze tanks krijgen een groene dop.
• Inactieve tank: De tank is niet meer in gebruik, maar nog aanwezig. Er is een attest van buiten gebruikstelling nodig.
• Verwijderde tank: De tank is verwijderd. Je hebt een attest nodig als bewijs van verwijdering.

Asbest was vroeger een populair bouwmateriaal, maar sinds 1998 is het verboden om het te produceren, verhandelen of hergebruiken. Woningen die voor 2001 zijn gebouwd of verbouwd kunnen nog steeds asbesthoudende materialen bevatten. Bij de verkoop van zulke woningen is een asbestattest verplicht.

Een asbestattest voor particulieren geeft een overzicht van alle asbesthoudende materialen in en rond de woning. Het bevat een risico-evaluatie die aangeeft hoe groot de gezondheidsrisico’s voor de bewoners zijn. Ook stelt de asbestdeskundige een beheerprogramma op met actiepunten om deze risico’s te minimaliseren. Dit programma is informatief en leidt niet tot verplichtingen voor de nieuwe eigenaar.

Het asbestattest is een niet-destructieve inventaris, wat betekent dat de inspectie gebeurt zonder de woning te beschadigen. Een asbestattest is 10 jaar geldig, maar bij hoogrisico-asbesttoepassingen wordt deze periode verkort tot 5 jaar. Bij verkoop van de woning is een nieuw attest niet nodig zolang het bestaande nog geldig is, tenzij er nieuwe asbestmaterialen zijn gevonden of de toestand van bestaande asbestbronnen is veranderd.

Wanneer heb je een asbestattest nodig?

Je bent eigenaar van een pand zoals een woning, appartement, stacaravan, stal(len), praktijk of kantoor, productie-eenheid, etc.

Het pand is gebouwd vóór 2001.

De grondoppervlakte is groter dan 20m².

Het pand ligt op Vlaams grondgebied.

Je wilt het pand verkopen, schenken, of het vruchtgebruik, erfpachtrecht, opstalrecht of zakelijk recht van gebruik overdragen.

Het asbestattest betekent niet dat asbesthoudende materialen moeten worden verwijderd; het is enkel een informatief document voor de toekomstige eigenaar.

Wat bij renovatie?

Bij renovaties of herstellingen waarbij je een aannemer inschakelt, wordt standaard een asbestattest opgemaakt om werknemers en bewoners te beschermen. Voer je de werken zelf uit, dan is het verstandig om Adi Talia in te schakelen voor een screening. Dit voorkomt gezondheidsrisico’s bij blootstelling aan asbest.

Toekomstige verplichtingen

• Vanaf 1 mei 2025: Bij overdracht van een appartement gebouwd vóór 2001 is een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen verplicht.
• Vanaf 31 december 2032: Elke eigenaar van een pand gebouwd vóór 2001 moet een asbestattest hebben, ongeacht verkoop of overdracht.
• Vanaf 31 december 2036: Elke eigenaar van een appartement met mede-eigendom gebouwd vóór 2001 moet een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen hebben.

Met een bodemattest krijgt de koper inzicht in de eventuele verontreiniging van de grond die hij wil kopen. Wanneer er geen gegevens beschikbaar zijn, wordt er een blanco bodemattest afgegeven. Meestal is het de notaris van de verkoper die dit attest aanvraagt bij OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. 

Dit document zorgt ervoor dat de koper precies weet in welke staat de grond verkeert, zodat hij geen onverwachte problemen tegenkomt. Hierdoor kan de koper met een gerust hart verder gaan met de aankoop.

Bij de verkoop van een pand speelt het kadaster een belangrijke rol. Het kadaster registreert alle onroerende goederen, zoals huizen en grond, en hun eigenaars. Wanneer je je woning verkoopt, vraagt de notaris een kadastraal uittreksel op. Dit uittreksel bevat gedetailleerde informatie over het eigendom, zoals de perceelsgrenzen, de kadastrale waarde en eventuele lasten of beperkingen die op het pand rusten. Het kadastraal uittreksel is essentieel om ervoor te zorgen dat alle gegevens correct zijn en de verkoop volgens de wettelijke voorschriften kan plaatsvinden. Dit document biedt zowel de verkoper als de koper duidelijkheid en zekerheid over het eigendom en helpt om mogelijke geschillen te voorkomen.

Als u uw woning verkoopt, dan bent u verplicht om aan de koper informatie mee te delen over het risico op overstroming. De informatie over de overstromingsgevoeligheid, moet vermeld worden in de verkoopadvertentie en wordt nadien ook in de verkoopakte opgenomen. Hiervoor is de notaris verantwoordelijk. 

Bij de verkoop van een huis dat na mei 2001 is gebouwd of gerenoveerd door een aannemer, moet een postinterventiedossier (PID) worden meegeleverd. Dit dossier bevat belangrijke technische gegevens over de structuren van het gebouw, hoe deze zijn opgebouwd en welke materialen zijn gebruikt. Het PID moet levenslang met het gebouw meegaan.

Heb je een woning die na mei 2001 is gebouwd of gerenoveerd? Dan kun je voor het postinterventiedossier terecht bij de veiligheidscoördinator of de aannemer die het dossier heeft opgemaakt of aangevuld.

Voor oudere woningen is er geen wettelijke verplichting om alle renovaties in een dossier aan de koper te overhandigen. Het is echter wel verstandig om zoveel mogelijk facturen van renovaties mee te geven als bewijs van de uitgevoerde werken.

Geen postinterventiedossier of facturen?

Dan kun je een deskundige aanstellen om de gebruikte materialen en bouwtechnieken te achterhalen en op te lijsten. Deze deskundige kan ook de bouwplannen opnieuw uittekenen. Bespreek dit eerst met je notaris, want de kosten hiervan kunnen hoog oplopen. Zorg er in elk geval voor dat je goed voorbereid bent bij de verkoop van je woning, zodat alles duidelijk en transparant is voor de koper. Dit helpt niet alleen bij een vlotte verkoop, maar voorkomt ook mogelijke problemen achteraf.

Een document dat absoluut niet mag ontbreken is de eigendomstitel. Dit document bewijst wie de eigenaar van de woning is. Soms staan er ook informatie over erfdienstbaarheden, voorkooprechten of een recht van wederinkoop in vermeld. De eigendomstitel is vaak de authentieke verkoopakte. Bij oudere woningen, die vaak zijn geërfd of geschonken, kan de eigendomstitel echter een schenkingsakte of een akte van vereffening of verdeling van een erfenis zijn.

Als eigenaar heb je normaal gesproken een kopie van je eigendomstitel. Kun je deze niet vinden? Geen zorgen. De notaris die de akte destijds opstelde, bewaart het originele exemplaar. Weet je niet meer wie die notaris was? Je kunt dit opvragen via het Registratiekantoor van je provincie. In de praktijk zal je huidige notaris de zoektocht naar de verloren gegane eigendomstitel op zich nemen.

Dit attest geeft informatie over de bodemkwaliteit en eventuele verontreinigingen.

Met een bodemattest krijgt de koper inzicht in de eventuele verontreiniging van de grond die hij wil kopen. Wanneer er geen gegevens beschikbaar zijn, wordt er een blanco bodemattest afgegeven. Meestal is het de notaris van de verkoper die dit attest aanvraagt bij OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. 

Dit document zorgt ervoor dat de koper precies weet in welke staat de grond verkeert, zodat hij geen onverwachte problemen tegenkomt. Hierdoor kan de koper met een gerust hart verder gaan met de aankoop.

Dit omvat de officiële registratie van het eigendom en de ligging.

Bij de verkoop van een pand speelt het kadaster een belangrijke rol. Het kadaster registreert alle onroerende goederen, zoals huizen en grond, en hun eigenaars. Wanneer je je woning verkoopt, vraagt de notaris een kadastraal uittreksel op. Dit uittreksel bevat gedetailleerde informatie over het eigendom, zoals de perceelsgrenzen, de kadastrale waarde en eventuele lasten of beperkingen die op het pand rusten. Het kadastraal uittreksel is essentieel om ervoor te zorgen dat alle gegevens correct zijn en de verkoop volgens de wettelijke voorschriften kan plaatsvinden. Dit document biedt zowel de verkoper als de koper duidelijkheid en zekerheid over het eigendom en helpt om mogelijke geschillen te voorkomen.

Deze informatie geeft aan of het pand in een overstromingsgevoelig gebied ligt.

Als u uw woning verkoopt, dan bent u verplicht om aan de koper informatie mee te delen over het risico op overstroming. De informatie over de overstromingsgevoeligheid, moet vermeld worden in de verkoopadvertentie en wordt nadien ook in de verkoopakte opgenomen. Hiervoor is de notaris verantwoordelijk. 

Deze documenten bevatten informatie over de stedenbouwkundige bestemming en eventuele bouwvergunningen.

Deze inlichtingen geven inzicht in de staat van het gebouw en de financiële situatie van de vereniging van mede-eigenaars.

Dit dossier bevat alle technische documentatie van uitgevoerde werken aan de woning.

Bij de verkoop van een huis dat na mei 2001 is gebouwd of gerenoveerd door een aannemer, moet een postinterventiedossier (PID) worden meegeleverd. Dit dossier bevat belangrijke technische gegevens over de structuren van het gebouw, hoe deze zijn opgebouwd en welke materialen zijn gebruikt. Het PID moet levenslang met het gebouw meegaan.

Heb je een woning die na mei 2001 is gebouwd of gerenoveerd? Dan kun je voor het postinterventiedossier terecht bij de veiligheidscoördinator of de aannemer die het dossier heeft opgemaakt of aangevuld.

Voor oudere woningen is er geen wettelijke verplichting om alle renovaties in een dossier aan de koper te overhandigen. Het is echter wel verstandig om zoveel mogelijk facturen van renovaties mee te geven als bewijs van de uitgevoerde werken.

Geen postinterventiedossier of facturen?

Dan kun je een deskundige aanstellen om de gebruikte materialen en bouwtechnieken te achterhalen en op te lijsten. Deze deskundige kan ook de bouwplannen opnieuw uittekenen. Bespreek dit eerst met je notaris, want de kosten hiervan kunnen hoog oplopen. Zorg er in elk geval voor dat je goed voorbereid bent bij de verkoop van je woning, zodat alles duidelijk en transparant is voor de koper. Dit helpt niet alleen bij een vlotte verkoop, maar voorkomt ook mogelijke problemen achteraf.

Dit is het officiële document dat aantoont dat u de rechtmatige eigenaar bent van het pand.

Een document dat absoluut niet mag ontbreken is de eigendomstitel. Dit document bewijst wie de eigenaar van de woning is. Soms staan er ook informatie over erfdienstbaarheden, voorkooprechten of een recht van wederinkoop in vermeld. De eigendomstitel is vaak de authentieke verkoopakte. Bij oudere woningen, die vaak zijn geërfd of geschonken, kan de eigendomstitel echter een schenkingsakte of een akte van vereffening of verdeling van een erfenis zijn.

Als eigenaar heb je normaal gesproken een kopie van je eigendomstitel. Kun je deze niet vinden? Geen zorgen. De notaris die de akte destijds opstelde, bewaart het originele exemplaar. Weet je niet meer wie die notaris was? Je kunt dit opvragen via het Registratiekantoor van je provincie. In de praktijk zal je huidige notaris de zoektocht naar de verloren gegane eigendomstitel op zich nemen.

Een sloopopvolgingsplan is een gedetailleerd rapport dat beschrijft welke materialen en hoeveelheden vrijkomen tijdens sloopwerken, waar deze zich precies bevinden en hoe ze na de sloop moeten worden verwerkt. Dit plan draagt bij aan efficiënte en milieuvriendelijke sloopwerken, waarbij gevaarlijke stoffen maximaal worden verwijderd.

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bepaalde sloop-, ontmantelings- en renovatiewerken is een sloopopvolgingsplan verplicht. Het plan helpt om selectief te slopen en materialen op de werf gescheiden in te zamelen. Gevaarlijke afvalstoffen kunnen voorafgaand aan de eigenlijke sloop uit het gebouw worden verwijderd.

Het sloopopvolgingsplan bevat:

Identificatie van de werf en de afvalstoffen die vrijkomen tijdens de sloop of ontmanteling.

Een inventaris van de materialen met een overzicht van gevaarlijke en niet-gevaarlijke afvalstoffen, opgesplitst in bovenbouw, onderbouw en buitenverhardingen.

Voor elke afvalstof: de benaming, bijhorende EURAL-code, vermoedelijke hoeveelheid (in m³ of ton), plaats binnen het gebouw en verschijningsvorm.

Specifieke aanbevelingen en adviezen over selectieve sloopvoorwaarden.

Wanneer is een sloopopvolgingsplan verplicht?

Een sloopopvolgingsplan is verplicht bij sloop- of ontmantelingswerken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, en geldt voor:

Niet-residentiële gebouwen met een bouwvolume groter dan 1000 m³.

Residentiële gebouwen (maximaal 1/3 niet-residentieel) met een bouwvolume groter dan 5000 m³.

Infrastructuurwerken met een volume van meer dan 250 m³.

Werkwijze

Adi Talia stelt het sloopopvolgingsplan op voor de aanvraag van een omgevingsvergunning door de bouwheer. Het plan maakt deel uit van het vergunningsaanvraagdossier, aanbestedingsdocumenten, prijsvraag en contracten. De houder van de omgevingsvergunning, de gemeente, de ontmantelaar/sloper en de veiligheidscoördinator houden een exemplaar bij. De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) heeft een standaardprocedure voor de opmaak van het sloopopvolgingsplan en het controleverslag.

Voor het slopen van een eengezinswoning is geen sloopopvolgingsplan nodig.